去年的4月底，地产股年报天雷滚滚，看点是比谁亏得多，结果是10家地产股退市。今年的四月底又有几家地产股面临退市，其中st中南已经提前预定了跌破面值退市的名额。st金科和华夏幸福紧随其后。但今年不同的是，月底没过完，房地产板块放量大涨。事出反常必有妖。
今年是地产股加速出清的一年，去年地产股金科股份跌破1元面值面临退市风险，当股价触及0.77元后开始反转，最高涨到2.75元，涨幅超过了2倍。挽救了中南建设和荣盛发展，去年的主要任务是保交楼，这三只标的总资产都在3000亿左右，合同负债都在千亿。所以那个时候不能退市。而现在不同了，基本面继续恶化的也就不救了。而是加速出清，继续这样下去，连万科都要暴雷了。
本周中央财委会办公室发文，面对金融风险，绝不能小事拖大，大事拖炸，所以对于地产的问题，挤牙膏的政策已经不能化解房地产危机，自恒大暴雷之后，上面解决地产危机的态度一直比较谨慎，一是问题不明，需要摸透；二是有侥幸，疫情结束，中国经济好转，地产自然好转；三是地产新模式争论较大，需要不断论证。现在的结果出来了。加速新楼盘去库存，盘活地产资产，加大建设保障性住房和租赁住房。
现在地产行业的现实是，今年一季度销售和去年同比下降近50%，和去年四季度环比下降近50%，所以已经面临巨大危机，也是近4年跌幅最大的一个季度。甚至连万科都遭遇财务危机，近一个月股价放量大跌近30%，最高到最低已经跌掉了90%。所以地产已经要加速出清，该退市的退市，该重整的重整，该重组的就重组，已经不能拖泥带水。
所以现在看到去年不能退市的金科被法院批准重整，st中南退市。这就是加速出清的一个例子。出清的意思就是那些出问题的房企把自己的项目以极低的价格转让给机构或国企。完成换手之后才能拉。在股市里相当于别人底部大量割肉，然后股价才能涨。道理是一样的。
今年有一个例子，就是南国置业，目前已经两连板。4月24日晚，南国置业发布年报和一季报，年报亏损近17个亿多，但是一季报赚了2.6亿。
但是一季度营收1.9亿，净利润2.6亿，归母利润亏2.9亿。净利润增长的原因是转让了3家子公司赚5.5亿。所以卖了资产也就涨了。逻辑是断臂求生，之前受影响导致股价严重超跌，处置了一些项目得以生存，好比人受到了感染要截肢，不然就会死亡，道理也是一样的。
另外一个例子更炸裂，周五晚华远地产发布公告23年亏损超15个亿，但是华远有个硬派的爹华远集团，后者为北京国资委控股。为了保证华远不面临退市危机。拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东。
所以未来存活下去的房企大都是中字头背景的。
华远的案例很类似于广宇发展，现在的中绿电。
当然这个不只是转让了房地产开发业务及相关负债，还进行了资产置换，虽然华远地产不及这个，但房地产加速出清阶段，这样的处置方式是常规操作，也是国资控股背景的典型的左手倒右手。当初的天宇发展大涨。
以上都是地产加速出清阶段的典型案例。加速出清阶段，那么就利好优质地产，之前的房地产几万家，出清后至少减少80%，剩余的20%拿到的市场份额一定比现在还多，另外政府主导的大力发展的保障性住房和租赁住房的市场也被这些优质地产瓜分。这些大都是代建。代建的好处就是轻资产运营，旱涝保收。
以目前房地产市场看，优质房企的毛利润已经降到15%以下，大部分都只有几个点的毛利润，纯利润就是亏的，但代建的纯利润可以达到项目的5-8%，以一个项目为例，项目市场价格为100亿，房企自建毛利润15%，净利润为负，干完之后就是亏钱，但是政府的一个代建项目100亿，项目方代建后利润5%，就是净赚5个亿。这就是差别，所以代建是房企在市场深度调整周期的护命符。
所以优质地产就是深度布局一二线城市。且代建业务23年大幅度增长。国资背景最好，华远这个例子就是最好的
地产周五大涨，特别是优质地产涨的最多，和去年同期显然不一样，去年受退市的影响，大部分都是加速下跌，但是今年差房企一样跌，但好的房企不跌了。
这一次一直说万科危机是地产的一次机会，这里提到，万科的底部一定是放调整以来的最大量。周五市场表现看已经实现了。
力度差点，但纯技术面已经足够了，优质地产的政策底部已经来了。
对于指数研判，不看上证，只看深圳成指，周五放量大涨暂时认为不是突破。反而是陷阱，篇幅问题，周一再详细解答。