金科股份董事长 蒋思海
乐居财经 曾树佳 发自重庆
今年的年报季，金科股份（000656.SZ）凭借民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养“四位一体”的产品结构，又递出了一张较为亮眼的成绩单。
2017年以来，金科实施了从“稳健式发展”向“跨越式发展”的战略转型。经过三年的发展，它2019年的销售规模，已稳步提升至1860亿元，同比增长57%，进入了行业的TOP20，位列第17位。
2019年，金科实现营业收入678亿元，同比增长64%；实现净利润63.57亿元，同比增长58%，其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%；每股收益1.05元，同比增长46%；加权平均净资产收益率23.63%，同比增长4.18个百分点；毛利率也保持在28.84%的较高水平。
每一项增长率，都为金科今年的进阶发展提供有力的保障。
2020年，虽然面对疫情“黑天鹅”不确定性因素的影响，但金科仍给自身设置了2,200亿的全年销售目标，同时计划新开工面积约3,600万平方米，年末在建面积约7,300万平方米，并积极扩储。
现金充足，负债结构优化
在房地产调控基调持续的当下，房企内生资金的周转显得尤为重要。2019年，金科全年实现销售回款1,610亿元，同比增长53%，回款率高达87%；经营活动产生的现金流净额达到22.39亿元，同比增长68%。这体现了其现金流管理的不断优化。
与此同时，金科也在拓展多样的融资渠道。
2017年以来，它在传统融资的基础上，不断提高自身多元创新的融资能力，并积极创新使用各种金融工具，已具备较强的经验和能力。2017年公司率先使用物业收入和应收房款资产支持证券化，创新使用物业资产支持票据。
2019年，金科通过发行股票、公司债券、中期票据、美元债、短期融资券、超短期等融资方式，源源不断地为公司“输血”。期内，它新拓境外融资渠道，于年中发行了3亿美元的高等级债券，期限为2年期。
这一年，金科融资额度为987.62亿元，其中银行贷款为634.24亿元，所占比例最大。年内，金科与主要大型金融机构均建立了长期战略合作关系，获境内主流评级机构AAA的主体信用评级。
截止报告期末，公司共获得银行授信额度2022亿元，其中已用授信额度为721亿元，剩余授信额度为1,301亿元。报告期内，公司偿还银行贷款约261亿元。
金科的资产总额已超3,200亿元，同比增长39%。虽然它的资产负债率仍在80%以上，但这并不能体现公司真正的负债水平。因为里面包含了大量的预收账款，这笔款项也是金科成绩单中的重要部分。
乐居财经制图
2019年，金科的预收款项达到1,147亿元，同比提升超过50%。扣除预收款项后资产负债率降至48%，较上年降低超2个百分点。据乐居财经观察，近年来，金科该指标一直保持在较低水平，而且呈现下降的趋势。这意味着其财务结构的不断优化。
去年末，公司货币资金余额近360亿元，完全有效覆盖了短期负债，不会有偿债风险。
“粮仓”充实，布局趋向合理
所谓“手有余粮，心中不慌”，土地作为规模增长的一大驱动力，金科当然也及其重视。
2019年，金科坚持省域深耕，聚焦项目本身，报告期内新增土地192宗，土地购置合同金额达到888亿元，权益合同金额562亿元，计容建筑面积3,323万平方米，完成了年度的土地投资目标。截至报告期末，公司总可售面积近6,700万平方米，同比上年增长了63.4%。
乐居财经制图
期内，该公司仍延续“二三线为主、一四线为辅”的投资策略，主要通过招拍挂、收并购等方式获取项目。据乐居财经统计，在金科新增的192个项目中，通过公开市场竞得的有160个，占比83.3%；通过收并购揽至麾下的有32个，占比16.3%。
在招拍挂市场，金科除了自食其力扩储之外，它还与其他优质开发商合作拿地。比如，去年5月份，该公司就曾联合旭辉底价7.39亿元，竞得重庆空港工业园宅地；今年3月份，金科又与中交组成联合体，以总价4.07亿元落子重庆两江新区。
合作拿地与开发，不仅能够降低金科的拿地成本，还可以实现合作双方的优势互补，降低运营风险，增强资金周转效率，优化资源配置。金科的年报显示，期内其拿地的权益地价普遍都不是很高，就得益于这种合作的模式。
除了公开市场拿地之外，在行业集中度不断提升的环境下，作为TOP20房企的金科，资金充裕，也拥有不少收并购的机会。这为金科的低价扩储提供了契机。
而随着“四位一体”多元化布局战略的确定，在地产平台之外的科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等，更为金科的发展提供了广阔的空间。
继成立文旅康养集团后，2019年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；8月，金科又战略携手澳洲威秀集团，规划震撼性的全国样板项目，引入国际超级文旅IP。这些平台，既能拉动金科的曲线扩储，又能提升其发展的高度。
近年来，金科在谋篇布局中，不再以单个城市为标准，而是以城市群的新眼光来规划布局。
它以“国家城市群发展”为导向，实行“三圈一带、八大城市群”深耕的行动策略。其中“三圈一带”是指京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江流域经济带。截至2019年末，金科已进驻全国23个省、直辖市、自治区。
在6,700万平方米总可售面积中，金科的大本营重庆占比降至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%，呈现出一个更为均衡、合理的布局结构。
房地产行业具有强烈的政策敏感性，趋向均衡的地域发展结构，则能在一定程度下分散政策波动带给房企的影响，助力房企业绩的稳定发展。
2019年，金科除重庆以外，其他市场销售金额同比增长达到82%。其中，合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长超50%以上。公司在重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模突破100亿元。
多点开花的“盛景”，为金科接下来的2000亿目标打下了坚实的基础。
多元业务协同发展
在房地产主营业务之外，生活服务业务、科技产业（园区）投资运营业务、文旅康养等，也是金科发展的方向。
报告期内，面对行业发展的新变化、新趋势，金科服务围绕以客户满意为核心，保持有质量的增长。通过智慧科技和大数据管理赋能生活服务，大力拓展智慧社区、智慧建筑、智慧案场三大场景应用，构建“人、云、端”的智慧生态。
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2019年，金科服务合同管理面积继续增长，为2.46亿平方米，累计服务项目增至近800个，营业收入同比增长超50%。
而金科产业也集产业开发、投资、运营于一体，致力于科技产业（园区）的综合运营。目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，其中2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平米。
它打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。年内，金科产业实现营业收入约31亿元，净利润约5亿元。
2020年，金科将围绕“四位一体”协同发展，进一步构建和完善设计、建设、园林、酒店、教育等相关产业链业务，打造内部产业生态闭环，充分发挥战略协同优势，不断构建新的盈利增长点及领先的可持续发展能力。