2019年度上市房企竞争力百强排行榜

2019年度上市房企竞争力百强排行榜

研究对象：

1）公司属性：在中国内地开展经营活动的房地产公司；

2）依法设立且公司股份于 2018 年 12 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及 香港联交所、纽交所等境内外证券交易所公开上市的房地产公司；

3）业务收入主要来自中国大陆，且房地产相关业务收入所占比重不低于50%。

2019年，在 “房住不炒” 的主基调下，行业调控持续深化，全国商品房销售额同比增长6.5%，增速放缓明显。在销售业绩增速放缓和融资持续收紧的情况下，房地产企业积极促销售与回款，收入规模再创新高，但企业“增收不增利”现象显现，企业盈利能力受到考验。2019年，上市房企竞争力百强企业综合竞争力指数均值为62.76，中海地产、碧桂园、万科位居前三，其中中海地产竞争力指数达到81.41，引领企业发展。

01

经营规模

2019年，优秀房地产上市公司凭借自身规模、品牌、资金等方面优势，企业竞争力逐步显现。龙头房企规模效应更为明显，企业分化态势持续加强，且在2020年疫情危机下，行业洗牌加剧，更多房地产企业将退出历史舞台，“大鱼吃大鱼”现象将时有发生。

规模增速收窄，企业发展逻辑分化

总资产规模再创新高，但增速收窄明显。2019年，在市场和融资双重压力下，房地产行业由高速增长变为高质量增长，房地产企业通过优化布局、升级产品、加大营销等措施，资产规模再创新高。2019年，房地产上市公司总资产规模达到277653.5亿元，同比增长17.5%，较2018年增速下降5.9个百分点。

图：2019年房地产上市公司总资产规模及增速情况

净资产增速与去年持平，仍需进一步加强负债管控。

2019年，在外部宏观经济下行压力和内部融资环境不断收紧的情况下，房地产企业在规模与安全之间寻找平衡点，以达到规模与安全的最大效应，因此本就负债率偏高的房企纷纷提出降负债、降杆杆。2019年，房地产上市公司净资产规模达到53734.2亿元，同比增长15.2%，增速与去年持平，略低于总资产规模增速，企业仍需进一步加强负债管控。

图：2019年房地产上市公司净资产规模及增速情况

企业发展逻辑分化，头部企业增长明显放缓。

2019年以来，房地产企业积极调整经营战略以应对市场变化，收缩多元业务、聚焦主业发展，资产规模增速也相应出现不同调整。第一阵营[1]企业由于体量较大，企业业绩增长更加稳健，企业主动降速，追求高质量增长，总资产均值同比增长15.1%；第二[2]、三[3]、四[4]阵营企业仍在“规模话语权”中加速奔跑，这部分企业销售增速较快，资产规模增速也较快。而第五[5]、六[6]阵营企业资产规模较小，且行业生存空间不断被挤压，如何“活下去”和保持企业地位是这梯队企业必须考虑的问题。

图：2019年上市房企各阵营总资产规模及增速情况

存货规模提升，占总资产比重近五成

存货同比增长19.2%，占总资产规模达到49.7%。

2019年，房地产企业在资金压力下，企业普遍放缓拿地节奏，房企存货规模增速放缓。2019年，房企存货总规模为137869.1亿元，同比增长19.2%，增速较去年下降6.3个百分点。存货是房企未来可变现的重要资产，存货规模的大小都会影响企业未来的发展。2019年，房企存货占总资产的比例达到49.7%，较2018年上升了0.7个百分点。

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[1]第一梯队企业是指营业收入在3000亿元以上的企业；

[2]第二梯队企业是指营业收入在1000--3000亿元之间的企业；

[3]第三梯队企业是指营业收入在500--1000亿元之间的企业；

[4]第四梯队企业是指营业收入在300--500亿元之间的企业；

[5]第五梯队企业是指营业收入在100--300亿元之间的企业；

[6]第六梯队企业是指营业收入在100亿元以下的企业。

02

财务安全

降杆杆初显成效，部分房企短期偿债压力增加

降杠杆初显成效，房企杠杆率水平有所下降。从资产负债率水平来看，2019年，上市房企资产负债率均值为68.02%，较2018年下降1.35个百分点；由于期房预售制度的存在，剔除预收账款后的资产负债率更能真实地反映企业杠杆利用情况。2019年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为65.63%，较2018年上升了0.15个百分点，主要是由于小型房企杠杆率水平上升导致。

图：2018、2019年上市房企杠杆率变化情况

各阵营企业杠杆率均有所下降。

从资产负债率表现来看，企业“降负债、降杆杆”取得一定成效，第三阵营降幅最显著，企业资产负债率均值为73.83%，下降6.05个百分点。从剔除预收账款后的资产负债率表现来看，除第六阵营企业外，剔除预收账款后的资产负债率均值均有所下降。其中第三阵营杠杆率均值为74.62%，较去年下降0.70个百分点，降杆杆成果最为显著。

图：2019年上市房企各阵营资产负债率（左）与剔除预收账款后的资产负债率（右）情况

多举措保障现金流，现金短债比较去年上升

现金短债比均值为2.30，较2018年有所上升。

2019年，伴随着偿债高峰期来临，房地产企业不断加强资金管理，通过强化合同销售及回款、拓展多元化融资渠等方式，保证现金流的稳定性。2019年，房地产企业现金短债比为2.30，较2018年提高了0.36个百分点，整体可实现对短期债务的充分覆盖。

图：2014年-2019年上市房企现金短债比变化情况

部分规模房企短期偿债压力较大。

分企业来看，部分龙头企业融资渠道广、财务管控能力强，资金相对充裕，如龙湖集团、中海地产、华润置地、碧桂园、保利发展和万科等企业的现金短债比高于均值，企业短期偿债能力较强，其中龙湖地产和中海地产，现金短债比分别达到4.36和4.11。部分龙头房企由于持续扩张叠加今年债务集中到期，短期偿债压力，在规模房企中，有6家企业现金短债比小于1，此类房企需及时采取应对措施，防范现金流风险。

图：2019年营业收入排名前20企业的现金短债比情况

03

资本市场表现

2019年，资本市场整体表现为波动上扬趋势，房地产板块表现优秀，房地产企业通过加强企业内部管理，提高经营效率，带动市值增长。对于投资者而言，上市房企在资本市场中的表现，也将影响其未来的发展。

市值规模增长，但需增强板块防御性价值

2019年，受到大盘整体波动上扬态势以及房企内部管理结构优化，房地产企业市值规模进一步扩大。2019年，上市房企总市值规模为51040.1亿元，增速均值为18.2%。2020年在新冠疫情的影响下，房地产行业也开始进入自我调整期，部分中小企业宣布破产，行业集中度进一步提升。截至2020年5月19日，上市房企的总市值缩水近7000亿元，房地产板块防御性仍需加强。

企业通过提高经营效率、收并购纳储以及引入战略投资者等方式，推动市值增长，增强企业竞争力。从企业表现来看，其一，企业通过提高经营效率、改善企业盈利能力，企业总市值不断提升。如中海地产、华润置地、龙湖集团、融创中国等企业，2019年业绩得到稳步增长，负债结构也相应调整，股票价值受到资本市场高度认可。其二，企业通过收并购大幅度纳储，推动业绩高速增长，增强资本市场对企业的信心。如世茂房地产，2019年在增速承压放缓的前提下，世茂房地产收购动作频繁，销售业绩同比大幅增长48%，总市值也同比增长44.5%。2020年以来，世茂房地产在资产市场表现依然强劲，市值同比增长11.9%。其三，引入战略投资者，通过战略合作赢得投资者信心。越秀地产引入广州地铁为战略股东，施行“轨交+房地产”的业务发展模式，成为其业绩和土储的有利输出支撑，市值上涨59.5%。

估值被低估，有较大提升空间

房地产行业作为我国经济支柱型产业，一直以来在资本市场的市盈率却低于其他行业，被低估现象普遍存在。从市盈率来看，2019年，上市房企市盈率均值为13.3倍，规模房企市盈率分布在8-12之间，其中沪深上市房企的市盈率普遍高于内房股上市房企的市盈率，沪深上市房地产市盈率均值为22.6，在港上市房企平均市盈率仅为5.0倍。从市净率来看，2019年，上市房企市净率均值为1.24倍，其中有63家企业市净率高于此数值。在规模房企中，首创置业、大悦城地产、远洋集团等企业市净率分别为0.27倍、0.38倍和0.43倍。

04

经营质效

2019年，房地产行业销售规模再创新高，营业收入和净利润均实现同比增长，但增速放缓现象明显，叠加成本管控不及预期，净利润增速远小于营业收入增速，“增收不增利”现象出现。2020年疫情危机下，行业销售短期受到较大影响，未来房地产销售增长压力较大。

增收不增利显现，企业盈利能力继续分化

营收增速远高于净利润，企业增收不增利现象明显。2019年 ，上市房企营业收入均值为299.3亿元，增速均值为20.86%，较2018年增速略上升3.62个百分点。2019年，由于高地价项目入市和融资成本的上升，营业成本增加，行业利润空间持续受到挤压，房企净利润增速放缓趋势更为明显。上市房企净利润均值为30.96亿元，净利润均值同比增长8.7%，较去年下降3.6个百分点，企业盈利能力受到加大挑战。

图：2015年--2019年上市房企营业收入(左)与净利润（右）均值及增速情况

企业盈利能力继续分化。

头部房企 “降速”，中型房企仍在加速奔跑，小型房企增长乏力。2019年，营业收入超3000亿元的企业净利润均值为276.1亿元，均值同比下降5.7%；营业收入在1000--3000亿元之间的企业净利润均值为240.2亿元，同比增长18.9%，营收增速为23.1%，高于净利润增速；营业收入在500--1000亿元之间的企业净利润均值为74.3，同比增长14.4%。部分中型房企和小型房企利润空间被挤压，利润率下降明显。2019年，营业收入在100亿元以下的企业净利润均值出现明显下降，同比下降16.8%。

图：2018年、2019年上市房企各规模企业净利润均值及均值增速情况

房企盈利能力出现下降

2019年，由于企业营业成本上涨，叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因，企业盈利能力下降。2019年，上市房企资产报酬率均值为4.43%，较2018年下降0.83个百分点。89家企业ROA均出现不同幅度下降，其中降幅较大的企业多为中小型房企；净资产收益率（ROE）均值为8.74%，较2018年下降2.46个百分点，超八成企业资产报酬率均出现不同幅度下降。

图：2015年--2019年上市房企总资产报酬率和净资产收益率均值情况

预收账款/营收收入比值下降，未来销售增长压力仍较大

2019年，上市房企预收账款与营业收入的比值为1.01，较2018年的1.25下降了0.24个百分点，房地产企业销售增长承压。2020年，在新冠疫情的影响下，一季度多数企业销售业绩同比大幅下降，但二季度以来，房地产市场回暖明显，4月份多家企业单月销售业绩实现同比增长，预计二季度将回归正常水平。

图：2019年营业收入前20企业预收账款规模及预收账款/营业收入的情况

分企业来看，新城控股、龙湖集团、中海地产、美地置业、招商蛇口、阳光城、绿城中国这7家企业预收账款/营业收入比值出现上升，主要是由于企业的品牌效应和布局优势，预收账款规模的增速大于营业收入的增速；其余13家企业预收账款/营业收入比值均下降，其中中梁控股和中南置地下降幅度较大，2019年，中梁控股预收账款/营业收入比值为2.05，较2018年的3.16下降了1.11个百分点，降幅最大，但预收账款/营业收入比值仍保持较高水平。

2019年，房地产市场调控力度不减，总体实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，楼市总体平稳运行。在调控趋于常态化背景下，房地产企业开始追求高质量增长，各阵营企业间分化持续。部分房企凭借规模、品牌、布局优势，在保证规模增长的同时积极调整债务结构，构建更强的免疫系统；部分企业仍在追求规模增长，打造“大而不倒”的规模效应，但在规模增长过程中，仍需关注财务安全状况；部分企业在日益激烈的竞争中，逐渐退出历史舞台，倒闭被收购也时有发生。