本文要点：
- 以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业在中国物业服务百强企业中排名第三
- 2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高
- 恒大物业由中国恒大间接持有71.94%权益，待上市完成后，恒大物业将仍然为中国恒大的附属公司
- 许家印夫妇、刘銮雄夫妇皆为恒大物业主要股东
- 红杉资本、中信资本、云锋基金及腾讯为恒大物业战略投资者
港交所网站9月29日正式披露恒大物业招股书，华泰国际、瑞银、农银国际、建银国际、中信证券、海通国际为联席保荐人。
此前中国恒大发公告建议分拆附属公司恒大物业在港交所主板独立上市。目前恒大物业由中国恒大间接持有71.94%权益。待上市完成后，恒大物业将仍然为中国恒大的附属公司。
今年8月，恒大物业引入了红杉资本、中信资本、云锋基金及腾讯作为战略投资者。
行业地位
根据中指研究院的研究，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；
分别以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业排名第三；
以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。
根据中指研究院的研究，2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。
业务及财务情况
截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1,354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米而签约面积为5.133亿平方米，服务近二百万个家庭。
于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，恒大物业的收入分别为人民币43.994亿元、59.032亿元、73.327亿元及人民币45.639亿元；恒大物业的净利润分别为人民币1.066亿元、2.390亿元、9.305亿元及11.477亿元。
恒大物业的收入由截至2019年6月30日止六个月的人民币34.658亿元增加31.7%至截至2020年6月30日止六个月的人民币45.639亿元。收入增加主要是由于持续扩张业务规模，令物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入增加所致。
期内利润由截至2019年6月30日止六个月的人民币4.073亿元大幅增加至截至2020年6月30日止六个月的人民币11.477亿元。截至2019年及2020年6月30日止六个月的净利润率分别为11.8%及25.1%。
恒大物业于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。于往绩记录期，整体毛利率有所增长主要归因于(i)因业务持续增长带来的规模经济、(ii)物业管理服务的毛利率大幅上升，归因于（其中包括）(a)物业管理费相对较高的新交付物业管理项目比例增加及(b)2019年起加大力度收取车位的物业管理费；及(iii)持续实施成本控制措施。该等措施包括（其中包括）(1)旨在提升僱员生产力及效率的措施，如在总部层面集中处理人手及薪金管理以及实施标准化僱员职责及工作流程；(2)采用智慧信息平台；(3)集中采购管理；(4)降低废弃物及能源成本的措施；及(5)简化决策流程及提升管理效率。
另外，2020年上半年毛利率增加亦乃主要由于地方政府为应对COVID-19 疫情而颁布监管支持政策，导致社会保险供款扣减或宽免。
主要股东
1. CEG Holdings由中国恒大集团及盛建(BVI)直接拥有50%及50%。盛建(BVI)由安基(BVI)全资拥有，而安基(BVI)由中国恒大集团全资拥有。根据证券及期货条例，盛建(BVI)、安基(BVI)及中国恒大集团被视作于CEG Holdings拥有的股份中拥有权益。
2. 截至最后实际可行日期，鑫鑫(BVI)于中国恒大集团已发行股份总数的71.74%中拥有权益。根据证券及期货条例，鑫鑫(BVI)被视作于中国恒大集团拥有的股份中拥有权益。
3. 鑫鑫(BVI)由许家印全资拥有。根据证券及期货条例，许家印被视作于鑫鑫(BVI)拥有的股份中拥有权益。
4. 许太太为许家印的配偶。根据证券及期货条例，许太太被视作于许家印拥有的股份中拥有权益。
5. 根据证券及期货条例，陈凯韵被视为于其受控制法团及18岁以下子女的权益中拥有权益。
6. 刘銮雄为陈凯韵的配偶。根据证券及期货条例，刘銮雄被视为于陈凯韵及18岁以下子女的权益中拥有权益。
附招股书：
https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2020/102675/documents/sehk20092901348_c.pdf