导读
2015年招商蛇口吸收合并招商地产，实现综合开发运营业务板块的整体上市。通过资源整合和能力嫁接，探索出了“前港-中区-后城”独特的招商蛇口片区开发模式。3月22日公司发布自重组上市以来的第5份年度财报，虽然超额完成既定销售目标，但受行业利润下滑、结转产品结构及非经常性收益减少等因素影响，造成公司增收不增利。公司稳健性突出，2020年公司资产负债率65.63%，“三道红线”指标全为“绿档”。
01
销售：销售额大增25%，3300亿目标无压力
从销售规模来看，2020年，公司实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%。其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。同时，公司也给出了2021年公司销售目标，实现签约销售额3300亿元，预期增速19%。从2016年至今，公司销售规模同比增长幅度均在25%以上，但结合当前各城市陆续收紧调控政策，加强市场管理等市场背景，公司主动调低销售规模增长速度，符合行业趋势和市场预期。我们认为，从公司的可售货值及推售情况看，公司完成该销售目标无压力。
数据来源：招商蛇口财报、同策研究院整理
02
营收：受三大因素影响，公司增收不利
2020年，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿，同比减少23.58%；基本每股收益1.46元，同比减少26.63%。这是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。
对于盈利能力的下降，公司也明确指出主要是由三大原因导致，报告期内行业利润走低及结转产品的组成结构、体量以及地区对利润水平产生影响；另外，公司存货跌价准备增加，导致净利润减少7.5亿元；而非经常性收益的大幅下降也是导致公司利润水平走低的重要因素。
从公司营业收入分地区来看 ，公司在华东、华北及深圳区域的营业收入增长且占比较高，但毛利率同比却出现了不同程度的下滑。公司在华北、华东、深圳区域营收占比分别为14.78%、23.19%、23.99%。而这些区域毛利率分别为11.1%、 16.19%、 37.42%，同比降幅为4.71%、5.61%、2.17%个百分点。根据同策研究院监测数据显示，2019年93家A股上市房企销售毛利率均值为36.99%，而从公司主要区域的销售毛利率来看，除深圳区域有较高的毛利率外（37.42%），其他区域均低于行业平均水平。
数据来源：招商蛇口财报、同策研究院整理
净资产收益率是衡量企业盈利能力的核心指标，2020年公司净资产收益率也大幅下跌6.98个百分点至14.40%。
数据来源：招商蛇口财报、同策研究院整理
实际上，从目前已经公布2020年度经营数据的房企来看，部分房企也出现了增收不增利的情况，原因主要是受地方政府限价等调控政策的因素的影响，销售溢价空间变小所致；此外，从行业层面来看，土地成本、人力成本不断增加，也压缩了企业利润空间。
03
投资：继续加大投资力度，非市场化拿地显优势
2020年，公司累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1624.83万平方米，权益面积1044.82万平方米，包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出589.3亿元。报告期内，公司新增土储面积是自重组上市以来最多的一年，但权益占比逐渐走高，透露出公司在合作拿地策略上有所收紧。
数据来源：招商蛇口财报、同策研究院整理
土地储备对于其他一些房地产公司而言非常重要，但对于招商蛇口重要性要次之，毕竟其在前海和深圳还储备大量的土地。此外，港城联动、产城联动已经成为公司综合发展模式下获取优质资源的重要方式。继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，公司在报告期通过港城联动又相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；而产城联动更是喜结硕果，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储备。
04
负债：资产负债率小幅增长，“三道红线”全绿
报告期末，公司负债合计达到4838亿元，较去年同期增加935亿元，也导致公司资产负债率提高3.86个百分点至65.63%，但在行业中属于较低的水平。
数据来源：Wind、同策研究院整理
此外，按照“三道红线”标准衡量，公司2020年末，剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23，三个监测指标全为“绿档”。而在半年报时，公司货币资金还难以覆盖短期债务。彼时，招商蛇口现金短债比为0.97，踩了“三条红线”其中一条。为了解除未来公司发展的后顾之忧，公司加大了回款力度，缩短回款周期，年末公司现金及现金等价物达到890亿元，可有效覆盖短期债务。同时，公司还从多渠道、多样化融资，通过优化债务品种、加大供应链金融产品应用等举措，全年综合资金成本为4.70%；积极开展直接融资工作，先后滚动发行了超短期融资券、中期票据等产品，发行金额合计206.5亿元，均为同期市场较优利率。由同策研究院发布的40家上市房企融资利率排行榜中，招商蛇口全年最低融资利率排名位居首位，仅为2.2%，而最高融资利率也仅为4.6%。
图片来源：同策研究院整理、发布于2021年1月11日
本篇作者 肖云祥
同济大学工商管理硕士