抱团股闪崩，地产股的投资机会来了吗？

首发于微信公众号：猪先生666

今天招商银行、兴业银行都发布了业绩快报，看着都不错，也没时间细看了，等我周末的时候写写吧，今天先写写地产行业的投资机会。

白酒股又尿了

今天上证微跌，不过对很多人来说心情可能就比较复杂了，第一牛逼行业白酒行业今天又迎来重锤，大跌了4.4%，军工板块也跌了4.4%，汽车整车也跌了2.3%。之前一直被压抑的烂臭股这两天倒比较坚挺，银行股今天微涨红盘，中字头涨了0.68%。另外科技股又重新开始活跃了，集成电路涨了2%，半导体涨了1.9%，云计算涨了1.8%，

白酒股到头了还是假摔呢？

从估值上来说，我认为当前的估值真的有点高处不胜寒了，从长期来看白酒行业作为一个周期性行业，在行业景气高峰又迎来估值高点，这样的泡沫我怕以后很久都很难消化掉。中国的白酒行业最终将回归到一个普通饮料行业上来，与国外的烈酒行业不会有太大的区别：你如果相信国际化，相信常识，那请看看欧美发达国家。

这个世界没有奇迹。

1月11日时在《组合调仓了，谈一下接下来的投资机会》里和大家提到过：

但说归说，未来是不是一定会跌谁也说不清楚，但我们应该认识到以下几点：

A股与国际接轨是一个不可逆转的趋势，未来齐涨齐跌的局面不大可能出现；

个股之间的差异会逐步拉大，优质公司会享受相对行业更高的估值；

行业估值将逐步与国际接轨；

行业估值之间的差异将逐步缩小。

在前天的文章《牛市进入高潮期，南极电商迎来第四个跌停》中，我给大家列了美国股市各行业的估值，基本都在10到20倍之间徘徊，超过20倍就进入高估区了。那么中国是不是不一样呢？在实行注册制的新三板中，各行业之间的估值差异也是不大的：

每次我们都在说：这次不一样，其实最终你会发现，没有不一样。

再来回顾一下各行业当下的估值差异：

我不知道估值回归在哪一天会到来，但我觉得这一天不会太遥远，因为A股成熟的速度已经超出了预期。

我觉得作为一个大趋势，应该注意以下几点：

行业选择上，注意行业整体高估的风险。当然我们不能武断地认为只要市盈率高了这个行业就很危险，还是要结合行业发展的阶段，综合运用多个指标来分析。

在个股选择上，应该集中在有核心竞争力的优质股上，优质股未来将持续享受溢价。

在方向选择上，结合我个人的认知，我认为绿色能源和新材料是一个非常确定的方向。理由我之前在文章里提到过好多次了，这里重复一下：

人类文明的发展离不开能源，而传统能源主要以碳排放的形势为主，这使得大气中的二氧化碳浓度以场所未有的速度迅速升高，最终将威胁人类的生存。因此碳减排是人类生存的需要，未来必须发展低碳经济，这是不可逆转的方向。

在绿色能源上，我之前分析过光伏，没分析风电。后来隆基股份持续上涨，我自己感觉有点过热了，于是就卖出了。之后高瓴资本入主隆基，让隆基又高潮了一次。针对光伏发电的空间我之前有过测算，针对这个行业总体上我认为是有前景的，但当前估值有点高了。当然大家都知道我更看好的方向是生物质能源以及以生物质为原料的绿色化工，其标的就是三聚环保。这个分析过好多次，股价也一度涨到8块多。11月之后股价持续调整至今，我看好多人都崩溃了。我在下文中再聊一下三聚吧。

地产股的春天来了吗

不能不说，地产股今天牛气了，今天地产指数涨了1.5%，今天前20大市值地产股大部分都是上涨的：

下面是地产指数的走势：

整个地产指数在下跌途中，当前一天的上涨还很难说是趋势反转。

关于房地产行业，其实我从1月至今是写了很多文章了，总体观点一直没什么变化。

首先，房地产行业是一个规模巨大的行业。房地产销售额达到了17万亿人民币的规模，在其中占据1%的市场份额，就是1700亿。这是一个难以想象的庞大行业。

其次，过去很久以来，中国的房价都处于上行周期。房价上行周期叠加行业成长期，造就了房地产行业持久的繁荣。

第三，房地产行业的经营周期比较久。经营周期久，意味着公司需要承担在此期间的更多内外部风险，这相对于周期很短的消费品来说风险就比较高。

第四，房地产行业是高杠杆行业。房地产的经营周期长，为了提高回报率，要么提升毛利润率，要么提升周转率，要么提升负债率，或者三者都提升。由于国内房地产行业实行的是预售制，经营性负债大大加快了房企的资金回流，同时也有助于提升回报率。而房地产企业为了加快发展，还会进一步举债。这使得房地产企业的负债率普遍很高。

经营周期长，杠杆高，这就意味着风险相对较大，也因此我们在选择房地产股时始终都需要关注其经营风险，而不仅仅是利润。

过去很长一段时间，由于房地产行业处于成长期，房价也处于上升期，房地产企业急于发展，贪多冒进，很多企业都犯了很多致命的错误，但都被房价上行和行业规模扩大所掩盖。

但当前的环境已经出现了深刻的变化，这些变化体现在：

第一，房地产行业已经进入存量市场，规模很难进一步扩大，未来甚至还会逐步萎缩。

第二，房价已处于绝对高位，指望房价进一步上涨很难。

第三，中国劳动力人口已到顶，新生人口大幅减少，城市化进入下半程，城市间分化越发明显，房地产市场越发复杂多变。

第四，行业集中度大幅度提升，竞争更趋激烈。以往那种通过疯狂买地贷款就能扩张的时代已经一去不复返了。

这些因素都使得房地产企业进入了高度分化状态，好的越来越好，差的越来越差。作为一个指标，房地产企业的融资成本可以间接反映公司的经营风险，下面是克而瑞统计的1月以来的房地产企业的融资成本：

其实这个上面显示的还是已经发出债券的房企，很多房企其实都发不出债券来了。能发出债券，左右还是有人认可风险的，而更多房企发不出债券，其存量的债券打了对折都不止。

已经发出来的债券，利率的差异在持续扩大。上面的表格中，优先票据是需要优先偿还的债券，有企业的资产作为担保，所以可以降低融资利率，即便如此，荣盛发展的境外优先票据的利率也超过9%了：我没时间去看它的财报，通常对于这种房企，我就直接pass了。作为比较，碧桂园的境外优先票据的利率只有2.7%和3.3%。

内地公司债上，绿地控股的3年期债券利率高达7%和6.5%，而华侨城5年期则只有3.58%，金融街甚至只有3.54%。

更低的融资成本一方面表明公司的经营风险更小，另一方面则可以大大降低公司的财务成本。

如果你不知道该如何选择房地产股，那么作为一个排除手段，建议直接将融资成本高于5%的房地产股排除，在剩下的里面找合适的。

问题来了，地产股到底还有投资价值吗？

我自己的回答是有。我自己的实际持仓中主要是三个股票：华侨城A，保利地产和万科A，其中主要的仓位在华侨城A上。

为什么是这三个呢？详细地分析我之前写过，今天限于篇幅不展开了，我后续逐一更新一下。说一下主要的理由。

万科和保利的主要买入理由是：

1. 管理层优秀；
2. 国资背景，道德风险低；
3. 保守经营，融资成本低；
4. 多元化扩张较成功，具备成长空间；
5. 估值不高。

买入华侨城的理由与上面有所不同，华侨城是一家特色经营的房地产企业，其主要买入理由是：

1. 国资背景，道德风险低；
2. 文旅与地产结合成为独特的竞争壁垒；
3. 融资成本低，经营风险小；
4. 模式复制较成功，具备较大的成长空间；
5. 估值不高；
6. 巨额的待重估资产。

那么，地产股的投资价值如何实现呢？

我认为通过两点：利润提升和估值提升，即戴维斯双击。

戴维斯双击会不会出现呢？我觉得会。

造成地产股如此低估的原因是什么？我觉得不外乎前面在环境出现深刻变化那一节里提到的那几点。

但龙头地产股和特色地产股的利润还会继续增长：龙头地产股的优秀管理、资金实力、融资优势都有助于其进一步扩大市场份额，进而实现成长；多元化开辟了另外的想象空间；高额的分红也提升了回报。

估值提升的逻辑是什么呢？估值提升的逻辑需要对应于行业被低估的原因。过去很长一段时间里，地产股的行情并没有分化，齐涨齐跌。这其实并不理智。当前A股加速成熟，融资成本10%的房企和融资成本只有3%的房企，其差异是很大的，估值怎么能一样呢？市场的成熟必然会体现到估值上，也因此综合实力突出、经营保守、多元化成功的房地产龙头未来会享受行业估值溢价，估值会逐步提升。

华侨城今天又发了今年第二期债券，5年期的利率3.57%，7年期的3.89%。5年期的还降了1个基点。

另外华侨城还公告了去年的销售业绩。今天写了这么多了，改天我把华侨城、保利和万科的一并分析了，顺便分析下利润空间吧，今天这里不展开了。这个数据非常好：这是利好。

补一点三聚环保的内容

这两天公司股价持续下跌，估计很多人要崩溃了。实际上就我所知，公司也的确没什么利空，当前股价持续下行，和大盘走势关系应该更大一些。

今天有小伙伴给我转了下面两个图片，应该是海淀区国资中心准备的PPT，看样子像是向金融机构推介的材料。

海淀国资中心其实是海淀国投的控股股东，而海淀国投是三聚环保的控股股东，说起来是一家子，实际上也的确是一家子。海淀国投的债券跌得连爹妈都不认识了，市场对其偿债能力很不认可。大股东都被质疑成这样，连带着上市公司受到一点牵连，或许也在所难免。

从上面的PPT，可以看到三点：

首先是国资中心最近已经得到了大笔的银行融资，流动性风险应该是大大降低了。

其次是区政府的支持力度很大。下面是2017到2019年三年的政府支持，三年累计拨付资金160多亿了。

上面PPT中说到在每年不低于30亿，海淀国投另外还有总计100亿。算下来支持力度不会低于之前。

第三是国资中心在聚焦主营业务，而这个主营业务应该是落在三聚环保上面了。

上面提到的一个时间节点：一季度时海国油550和三聚环保的海右生物质燃油要全面满产并达到预期收益。

但这个你看看即可，毕竟是给金融机构们看的，肯定说得比较动听。海国油550项目一季度满产的难度还是有的，三聚环保的海右项目一季度满产的概率很大，但也需要不出现大的意外。

现在网上很多人看到三聚环保股价下跌了就各种黑，认为这也造假，那也不对。这也没什么奇怪，吸引眼球么，黑一些不涨的股票证明自己多高明。今天早上有人转了有人在黑南极电商，我很鄙视这种行为:如果你真有本事，事前发现了说，别搞到股价大跌了就叽叽歪歪，明明当了事后诸葛亮，却偏偏装的好像未卜先知了一样，今天的股价也是啪啪打脸，南极电商放量大涨了。

请注意三聚环保的身份是国资控股，属于国有企业，海淀国资中心的材料里也可以看出要聚焦主业，这个主业就是三聚环保在搞的绿色能源产业。如果你觉得海淀区政府要来忽悠你，你尽管信，没人拦着你。

对于三聚环保，我们应该以一个正确的心态来对待：

首先，公司之前的经营的确有很大的问题，由此造成了一堆的应收账款，至今都没有很好地解决，这是既成事实。

其次，三聚环保的悬浮床加氢技术和衍生出来的生物质燃油加工技术是海淀国资认可的技术，并将其视作产业扶持方向。当前这个技术还有待最后的开车验证，验证成功了应该可以成为海淀国资未来的重点发展方向。

第三，当前三聚环保的市值仅仅反映了一个问题股的估值，而没有反映新技术的价值。未来海右及海国油开车之后，技术得到最终验证，这些盈利性颇高的核心技术、核心资产究竟该如何定价，到时候就看市场了。至少目前这块资产的定价是零。

大家再静待几天，不会太久了。

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