新城控股现金流困局解除，银行断贷松动，此时是介入的良机吗？

在写完【5G十大成长股】系列文章之后，笔者下一个专题系列文章决定写【新城控股之“困境反转”】。主要是因为，笔者认为新城的现金流困局已经解除，并且已有部分中小银行给新城贷款了10亿元，说明银行“断贷”有松动的迹象，新城的经营状况有望大为好转，我觉得市场的预期很有可能在近期会逆转！

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本篇是系列文章的第一篇，相当于“前言”，后面还有四篇文章，依次论述“房地产行业的未来”、“新城控股的商业模式”、“新城控股的增长潜力”、“新城控股的估值”这四个主题。

下面开始今天的文章！

7月3日A股收盘后，一则新闻在网络上爆炸式传播：新城控股（601155）前任董事长王振华因为猥亵事件被逮捕，很快这则消息被证实！

于是，接下来几个交易日，“新城控股”连续跌停，稍有反弹后又大跌，截止今日（9月11日）收盘，股价为25.7元，总市值580亿人民币！

从出事之后，笔者一直在关注新城控股，经过2个月的观察，从一开始的银行断贷出现现金流困局、新城开始卖项目、7/8月物业销售保持正常以及9月6日新城控股在香港的投资者交流会中管理层披露的“已从一些中小银行拿到10亿人民币贷款，并准备在未来数周与大型银行商谈贷款事宜”等信息来看，笔者判断，新城控股的现金流困局已经解除了，并且银行“断贷”有松动迹象，此时是介入的良机，可以先下一点“迷你仓”！

下面笔者将详细描述这一过程！

一、小王如何帮老王擦屁股？

“老王”就是王振华，新城控股的创始人、前任董事长，“小王”是指王晓松，王振华之子，比较年轻，1987年生人。

老王干出这等禽兽不如的事情，真的让不少投资者“大跌眼镜”，虽然我没有买新城控股，但也让我头一次体会到什么叫“黑天鹅”！

雪球上不少人在事后说老王面相猥琐，尤其是那个“中分汉奸头”，越看越觉得变态，不过这都是事后诸葛亮了！

出事之后，为了挽救上市公司，小王是如何做的呢？

1）上市公司与老王彻底切割！在出事的当晚（7月3日），就改选了董事长，小王代替了老王，成为第二任董事长，并行使法定代表人职权，签署董事会重要合同、文件等，而老王将继续担任公司第二届董事会董事职务。

不过，老王仍然是最大股东、法定代表人，但已经失去了公司的控制权，不过老王几乎肯定是要蹲班房的，有控制权也没啥用！

据说，“与老王断绝关系”这招是公司内部某元老出的主意！

总之，现在小王是实控人，一切他说了算！

2）化解现金流困局的三支箭——停止买地、出售项目、加快销售！为什么要这样做？因为银行“落井下石”，出了这种事担心对销售影响大，所以马上就断贷了！

要知道房地产企业是高杠杆经营的，有息负债很高，而且银行贷款在有息负债中占的比例最大，一断贷立马现金流危机就出现了！

笔者常说，银行从来只有锦上添花之举，绝无雪中送炭之事。不过，放贷款只是一门生意而已，也无可厚非！

但是，新城控股的净负债率不高，2018年底只有49%，到2019中报的时候，上升到76%，在TOP30地产公司中排名第11（从低到高排名）！从上升幅度上来看，好像净负债率上升比较多，但从绝对数字来看，按照笔者的观点，低于80%都是杠杆较低的范畴！

而且新城的土储比较优质、销售能力也强，所以在停止买地后，开始出售项目、加快销售力度。

从哪里可以看出停止买地了？每月的经营简报中都会披露新增土储的信息，7月份之所以有新增土储，是因为这几块地是老王事件爆发之前就计划好要买入的，8月份的经营简报中则没有每月新增土储的信息。

所以这两个月没有买地！

出售项目。7、8月一共公告了3次项目出售信息，交易金额总共为101.46亿，而一开始公告的项目出售计划是不超过150亿（笔者认为现金流危机已解决，所以大概率后续不会有项目出售了）；

加快销售。7月、8月的物业合同销售金额分别同比增长33.68%和3.5%，1-7月和1-8月合同销售金额分别同比增加29.29%和24.84%，总体上销售情况是不错的，在TOP10房企中仅次于保利（话说，保利在前几年房地产行情火热的时候，增长速度不温不火，现在进入行情低谷了，反倒厉害了！）

笔者很重视7月和8月的销售情况，一方面，这是在老王事件发生之后的两个月，销售情况正常，说明销售大概率没有受到影响；另一方面，8月份的销售业绩是在房地产政策收紧之后取得的，一切正常说明受政策影响较小，再次显示了大型地产公司对政策调控很强的适应力！

所以，停止买地、出售项目、加快销售回笼资金，使得新城的现金流困境得到很大缓解，从“拿到一些中小银行的10亿贷款”这件事，可以侧面印证。

3）稳定高管团队。笔者认为，高管对于房地产公司的发展非常重要，看看每年各大地产公司之间“千万年薪+股权激励”相互挖角，即可得知高管的重要性！

从笔者了解的情况来看，新城的高管团队在危机期间非常稳定，我觉得是“现金流困境很快解除、小王的的表现可圈可点以及新城家底仍然厚重”这三个因素稳住了高管。

二、目前的现金流状况如何？

通过对比中报和8月底的情况即可得知！中报的时候，货币资金456亿，有息负债888亿，而8月底，根据9月6日在香港的投资者交流会中透露的信息，货币资金为700亿，有息负债1000亿。

在老王事件后，在银行断贷的情况下，货币资金增加的金额远远大于有息负债增加的金额，所以笔者判断，8月底的净负债率相比中报是下降的！【净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产）】

可见，改善现金流的“三支箭”效果非常明显！另外，从“拿到一些中小银行的10亿贷款”这件事，也可以侧面印证，因为银行只做锦上添花之事！

三、判断新城控股是否重回增长之路的三个“关键点”

1、销售持续保持正常。目前来看已经有两个月保持正常了，预计后续大概率仍然如此，笔者期待9月份的销售，如果能正常，很可能就会开启一波上涨；

2、银行贷款恢复。这件事的概率比较大，从9月6日在香港的投资者交流会来看，目前已经有中小银行开始给新城贷款，虽然只有区区10亿，但说明在一些银行的眼里，认为新城未来的经营风险不大，这要全赖连续2个月销售保持较快增长。

并且，新城控股在交流会上还透露：准备在未来数周与大型银行商谈贷款事宜。

9月份如果继续正常，那些大银行估计就憋不住了，因为像新城这样的非常优质的大客户，全中国也找不到几家，大量低风险的贷款、巨额的活期存款，这都是银行求之不得的啊！

真想看看到时候，它们求着新城贷款的那副嘴脸！

3、重新开始大量买地。贷款恢复了，资金充沛了，就具备了大量买地的条件了！一般情况下，房企连续不断的大量买地，是维持连续高增长的必由之路！如果，买地的规模大幅攀升，则一般意味着未来销售增速的急剧上升！

如果，新城控股重新开始大量买地，那么保持销售的高增速就具备了坚实的基础，加上新城强大的销售能力，大量买地几乎就等于未来的高增长，除非房地产行情过于低迷！

这三点，目前来看，第一点已经具备；第二点，已经部分具备，笔者觉得未来几个月将会全面具备；第三点，我觉得只要第二点具备了，第三点大概率也会具备，因为只有销售额持续较快增长，高管们的股权激励才能兑现啊，况且业绩增长也是好事啊！

四、潜在风险

笔者，唯一不放心的就是“小王”！因为还太年轻，虽然此次危机期间的表现可圈可点，奋斗精神也足够，但能否领导好这么大的公司，能否经受住长期考验，笔者心里没底！

但短期内，新城的内部管理我觉得不会有什么问题，因为新城的管理制度已经比较成熟了，加上一批能干的高管，短期1、2年的发展问题不大！

【结语】

就目前的价位，简单算一笔账：580亿市值，2000多亿的销售，200亿的归母净利润，你觉得贵吗？

现在的价位，笔者觉得，大概率是“只输时间不输钱”！

详细的业绩计算和估值讨论，后续文章会提到！

今天，就先说到这里！

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