你如果您能够耐心看完，一定会有不一样的收获。

房地产宏观调控，限制高房价炒作，这是众所周知的事情。

住房不炒也成了多年来人尽皆知的宣传标语。

狼来了喊了很多年，这次狼是真的来了，所以市场应声下跌，房地产股票更是哀鸿遍野。

沪深和香港甚至国外上市的众多房地产公司，很多已经跌破近几年低点，以当前利润计算的市盈率更是屡创新低，3倍5倍PE的个股比比皆是。

当然，今天不谈PE，如果一家公司都破产没了，什么财务指标都会归零，没有意义。

确实：

狼，是真的来了。

01 投资就是逆向思维

投资，最需要的品质就是逆向思维，要不怎么说，优秀的投资人的思维方式都是反人性的呢？

当然，反人性这个词说得还是夸张了点，总之说来，投资确实是需要一些不同的常规的思维方式。

木头在这里不敢妄谈投资，但还是可以将一些多年来的思考和经验与大家做一些方向。

万科可以投资，这是木头一直的观点，从来没有变过，10年前如此，5年前也是如此。

如果5年前买入万科，以当前的股价计算，收益仍然是超过5倍。

从2015年开始，国家就开始了大规模的房地产宏观调控，当然，也是从这个时候开始，房地产公司开始加杠杆操作。

负债率越来越高，直到当前，平均负债率达到了一个历史高点。

即便是以财务稳健著称的万科A，资产负债率也持续上升，屡创新高。

看图：

当然，也可以看到，尽管万科的负债率有所上升，但增长非常缓慢，相比于其他公司犹如脱缰野马般的狂奔举债，万科对于负债的控制算是非常克制。

02 三道红线

要说压倒房地产公司的最后一根稻草，估计会是近期出台的房地产调控三道红线，要不，恒大事件也不会是空穴来风。

何为三道红线？

① 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；

② 净负债率不得大于100%；

③ 现金短债比不得小于1倍

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

这三道红线如果全部落地，那基本上宣判了大部分中小房地产公司的死刑，据相关数据统计，能够全部满足三道红线的除了几家头部央企之外，绝大部分公司是不能满足的。

即便是以财务稳健著称的万科，其76.5%也高于监管所要求的70%的要求。

03 真实的万科

看到这里，大家可能有些疑惑了，木头你不是说万科好吗，怎么我看着全部是万科的坏消息呢？

这就是我的风格，写真实的东西，要不就成尬吹了。

我们只有了解一个公司的真实情况，才能更理性客观地评价，好的坏的的全部展现出来。

看明白了，就意味着知其然，也知其所以然。

回到正题，如果我们只看负债率一个指标，万科是有点小麻烦，但也仅仅是小麻烦，超标得不高。

只要报表略做调整就解决了这个问题。

当然，尽管这个不是重点，便于说清楚这个问题，还是所说万科的负债率上升是怎么回事。

在2013年的时候，在万科创始人王石先生的带领下，万科开始了“轻资产重运营”运动。

通过与各地中小房地产商合资成立新的房地产公司，但万科不控股，这样的话体现在财报上，这些资产收入不并表，只通过权益法核算计提投资收益。

后来因为众所周知的宝能事件，王石先生离开了万科，新总裁郁亮抛弃的王石的轻资产思路，重新开启了做大营收的模式。

从此好不容易调整下来的负债率又开始抬头进入上升通道。

王石离开万科后，为了追求营收规模，郁亮带领的万科抛弃了轻资产重运营的思路，走上了攀比营收的道路，这个是万科不好的地方，反过来说，如果反向操作，表内负载率就很容易调整过来了。

所以关于略微高于监管指标的资产负债率，万科是很容易通过技术手段解决的。

你可能会有疑问，其他公司呢？

这里先卖个关子，财务调节是需要底子支撑的，我们再来看另外两项指标，万科就比较优秀了。

万科：

净负债率，36.70%

现金短债比，1.68

这两项指标，都远远好于监管要求。

这个才是真实的万科，简单理解为真实负债率很低，现金流充足。

这个才是真正的竞争力。

04 万科的机会

最后，我们来谈万科的机会。

我们知道，任何一个周期性行业，在经过多轮调控之后，总会冒出一些头部的顶级公司，这些公司通过规模和现金流优势，逐渐享受行业稳定后发展的红利。

比如水泥行业的海螺集团，化工行业的万华化学等等数不胜数。

房地产也一样的，未来这个行业将不会像当前这样允许这么多公司存在，一定会进行大规模的资产并购重组，留下几家头部公司。

那么，谁最有机会呢？看看TOP5或者TOP10中谁的财务最稳健，现金流最充足，答案不言而喻。

更重要的是，万科当前的融资成本远远低于其他公司，万科的公司债券能以不到3%年化利率发出去，意味着万科可以用不到其他公司平均成本的三分之一来进行融资。

在房地产开发未来利润越来越薄的环境下，万科有规模优势，有品牌优势，还有资金成本优势。

换句话说，这些优势加起来，同等条件下，其他公司可能已经在大规模亏损的时候，万科还可以盈利。

就像之前的王石先生所说，如果中国还剩下最后一家房地产公司，你觉得会是谁呢？

难道，调控后的中国，就再也不需要房地产公司了？

全篇完，感谢阅读。