07月24日，新城控股（601155）发布关于"转让项目公司股权"的公告：截至2019年7月24日，公司控股子公司（杭州新城鼎宏房地产开发有限公司）就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为41.54亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。 （关于这10个项目的详细交易信息，可以查阅公司发布的公告）
其中，金科股份（000656）以17.21亿元收购了其中6家项目公司100%股权。
目前已经出售的10个项目公司的股权，只是近期拟出售的全部项目的一部分。
根据另外一份公告《新城控股集团股份有限公司 第二届董事会第十八次会议决议公告》中公布的信息，近期将要转让的项目公司股权及相关债权交易总额将不超过150亿元，拟转让项目为近期公开市场新获取的纯住宅项目，项目均处于前期阶段，尚未销售。
在这份公告中也说明了此次转让的目的：将进一步提高公司经营质量，优化公司资产负债结构，增强抗风险能力和经营稳健。
根据笔者的了解，一般房地产公司现金流不足，首先会减少甚至停止买地，并且加大销售力度，只有现金流到了非常危险地步才会考虑出售项目的所有权，显然对于新城控股来说，此时此刻无疑是到了最危险的时刻了！
现金流危机有多严重？
（1） 融资渠道中断。根据笔者掌握的信息：与新城控股合作最多的四个银行（招行、农行、中行与平安银行），除了招商银行还有部分合作意向之外，其他银行暂时中断了对其新增信贷的投放，都处于观望之中，其中平安银行更是在今年5月中旬就将新城控股剔除出年度合作白名单，好像提前预知了后面的严重负面事件一样，其中的具体原因笔者就不得而知了。
此次事件再次证明了一句话：银行只会做锦上添花的事情，不会雪中送炭，在客户出现危机时，100%会"落井下石"！不过，放贷只是一门生意而已，也无可厚非！
不仅银行贷款，国内国外发债以及股权质押等所有可融资渠道基本全部堵死；
根据公司公告：截至2019年4月30日，新城控股有息负债余额约为人民币967.68亿元，比2018年末有息负债余额727.05亿元增加 240.63亿元，其中银行贷款为674.27亿。
（2） 供应商收紧账期。对于像万科、碧桂园、融创这样的大型地产公司，一般供应商会给予6个月的账期，个别压榨供应商特别厉害的（如恒大）可以有9个月左右的账期。
新城控股在07月之前，作为全国排名第8的大型地产商，供应商都会给予6个月的账期。
但在"王振华事件"之后，部分供应商不仅加紧催收原有的未到期的账款，而且对于新开工项目大幅压缩账期甚至要求现款现货，这无疑加剧了现金流恶化的速度。
根据2018年一季度报告中的信息：一季度应付供应商的款项大约267.44亿，数额巨大！
综上，在此次出售部分项目所有权之前，新城控股只有物业销售一个现金流入渠道，但是随着大量有息负债不断到期、供应商所大幅缩短账期、已经开工的大量项目仍需要巨额开支，账面上现金流急剧减少，亟需开辟新的现金流入渠道！
如何应对？
（1） 目前杠杆较低。根据一季报中的数据：新城控股一季度的净负债率为63.7%，虽然相比2018年底（49%）有所上升，但在所有房地产公司中，杠杆率比较低，在大型地产公司中，也只有碧桂园、万科的净负债率比新城要低，所以其杠杆仍然在非常安全的范围内！
在"王振华事件"之前，笔者一直觉得新城控股的杠杆低了，在新城控股强大的销售实力下，不必过于注重现金流安全性，可以将杠杆提高一些来加快发展速度，尽快进入全国房企销售前5名！
不过现在看来，如果净负债率相比现在更高甚至超过100%，那么现在的现金流危机将会更加严重！
（2）停止买地。自从"王振华"事件之后，新城控股就停止买地了！
对于房地产公司来说，土地开支在现金流出中占的比例最大，根据公司的公告：上半年土地投资金额约为550亿元，相比去年同期增长约为58.12%，远远超过上半年合同销售金额的增幅（28.44%）。
不过，对于此次拟出售的不超过150亿的项目，如果能全部出售，那么上半年土地投资金额将减少为400亿元，相比去年同期增长约为15％，低于上半年的合同销售金额增幅；
（3）加大销售力度。根据公司公告：1-6月累计合同销售金额约1,224.18亿元，比上年同期增长28.44%。
在上半年房地产销售整体较为低迷的情况下，能取得这样的增速，足见新城控股强大的销售实力，并且仍然是TOP10房企中增速最快的。
笔者认为，现在要解除新城控股的现金流困局，唯一的有效的办法就是未来几个月的物业销售必须持续保持较快增长。对于银行来说，就是因为无法判断"王振华事件"对新城控股的物业销售有多大负面影响，所以为了自身的资金安全，不得不中断对其新增贷款，同样供应商也是这个原因而收紧账期。
不过，公司新董事长王晓松早已洞悉这一点，在7月8日至13日举行2019半年度经营工作会议上，王晓松着重强调今年定下的2700亿的全年销售目标不会变，必须要达成！
（4） 卖地，也就是上文中所述的转让项目所有权，这是一个立竿见影的增加现金流的办法，而且也免掉了后续的开发支出。
对未来的预测
根据笔者掌握的信息：（1）目前新城控股的管理层比较稳定，没有发生大的人员流失，这要归功于新城控股长期以来非常优秀的人事管理和薪资福利体系，要知道这么多年来，新城控股管理层流动率一直是所有房地产公司中最低的，即使是高管团队也是如此；
（2） 物业销售仍旧保持正常，受"王振华事件"影响不大；
（3） 新城控股的土地储备质量总体来说是比较优异的，变现能力强；
综上，大概率新城控股未来不会出现现金流断裂的严重后果，个人认为只要未来几个月的物业销售保持正常，现金流困局很快便会解除！
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