前言：银行与地产几乎是现在A股最低估的板块。银行我已经聊过很多了，今天说一下地产。
主要从调控政策，行业宏观情况，万科、保利、新城控股、招商蛇口等主要地产企业销售情况，房地产行业估值情况，地产的经济地位等 5 个方面来分析。
一、调控政策目的是打压而不是打死房地产行业
说到房地产，绝对绕不开目前正在进行的房地产调控政策，下面我们先回顾一下调控本轮房地产调控的主要政策：
1、2017 年以来，调控政策进一步升级，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策持续加码。2017 年超过 60 个城市（含县）出台了限购、限售等政策。
一线城市调控力度空前，如北京非京籍纳税年限由 5 年调整为连续 60 个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房不低于 80%。
2、2017 年 4 月，银监会出台意见，分类实施房地产信贷调控，严厉打击“首付贷”行为，严禁资金违规进入房地产领域。
2017 年 4 月 1 日，住建部、国土资源部联合发文强调要强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，保证住宅用地供应平稳有序。
各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。（这也是首次提出房地产的长效机制）
3、在融资渠道方面，严厉管控银行向房地产企业贷款，并提高购房者银行按揭利率。
本轮房地产调控是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控,截至2019年底已持续 40 个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。
但我认为，国家宏观调控的目的，绝不是为了打死房地产，而只是为了暂时的打压。
我们可以发现各种宏观调控的政策，会大幅增加房地产企业的成本，同时也会增加购房者购房的成本，这就对供给和需求两端都进行了有力的抑制。
如果逐步放开调控政策会如何？被压制的需求极有可能再度进入市场形成购买力，虽说短期内也不太可能放松。
历史上每次房地产调控的结果都是，放开之后房地产就会再次爆发。
我觉得这一次肯定不会像以前反弹的那么恐怖，毕竟房地产的价格已经来到了很高很高的位置，16、17 年，全国主要一二线城市的房价普遍涨了快 200%！直接透支掉了至少 5 年的涨幅。
但是对房地产过于悲观绝对不合理，接下来的行业宏观情况将具体讨论这一点。
二、行业销售额、库存情况不悲观，城镇化率仍在提高
1、商品房销售情况
首先看一下商品房销售面积与销售额的情况：尽管 2017 年下半年开始，商品房销售面积与销售额增速呈下降趋势，但是依然保持了微幅增长。
下面这张数字图表则更加直观。2014 年全国商品房销售面积出现同比下降后，2015 年在刺激政策下商品房销售面积很快触底反弹，一直到 2018 年都维持了小幅增长。
2019 年 1—9 月，商品房销售面积 119179 万平方米，同比下降0.1%，，商品房销售额 111491 亿，同比增长 7.1%，显示房价实际上还在上涨。
2、商品房库存情况
2019 年 8 月，全国商品房库存为 4.52 亿平米，处于历史低位。从商品房的库存情况来看，则更加不值得过于悲观。
3、城镇化率仍在缓步提升之中
我国的城镇化还没有结束，也就是说房地产的白银时代很可能还有一个尾巴。
对比几个发达国家的城镇化率情况，中国依然还有至少 10 个百分点的空间。
之所以说是 10 个百分点，是考虑到我国实际上的城镇化率可能比统计的数据 59.53% 要高出不少，毕竟不少外出打工的农民工事实上绝大部分时间都工作生活在城市，却不会被计入城镇人口。
三、万科、保利、新城控股、招商蛇口销售情况
说实话，对统计局的房地产统计数据，跟许多人一样，我也并不是那么相信。接下来我们用几家典型房企的销售情况做个印证，顺便也追踪分析一下他们的销售情况。
1、万科销售情况
2017 年前的数据不必多看了，需要关注的是 2018 年，万科销售金额依然同比增长 14.52%；2019 年 1-9 月，万科销售金额同比增长 10.2%，相比 2016-2017 年的销售增速自然是大幅下降了，但是显然没那么悲观。
2、保利销售情况
保利地产 2018 年销售金额同比依然大幅增长 30.88%，2019 年 1-9 月销售金额增速回落至 10.2%，但依然维持着 2 位数的增长。
3、新城控股销售情况
新城控股 2018 年销售金额同比暴增 75%，2019 年 1-9 月依然同比增长达到 23.89%，这是在新城老王 7 月份因刑事案件被捕后取得的成绩；
出事前的1-6月销售金额 1224.18 亿，同比增长 28.44%，累计销售面积 1049.52 万平方米，同比增长 35.50%。
4、招商蛇口销售情况
招商蛇口 2018 年销售金额同比大幅增长 51.3%，2019 年 1-9 月同比增长依然达到 39.4%，这个销售表现很显然与股价走势不相符合。
5、龙头房企强者恒强
相信细心的朋友已经发现了，我列举的 4 家龙头房企历年的销售收入是大幅高于全国商品房销售增速的，这说明房地产企业强者恒强的姿态是非常明显的。
下面的数据看起来更加直观，2014-2018 年，房地产企业CR3、CR5、CR10、CR100 销售面积份额每年都有显著的攀升。
小结一下：万科、保利、新城控股、招商蛇口 4 家房地产企业的销售情况证实，2018 年乃至 2019 年，房地产的销售情况依然稳健，甚至还有小幅增长。
但是，房地产行业也存在着非常明显的马太效应，龙头房企销售增速明显快于全行业，同时中小房企的生存也相对艰难。
四、房地产板块估值来到了历史最低区域
房地产板块到底有多低估，先看一下万科、保利、新城、招商蛇口与房地产全行业的估值情况，简直是一目了然：
股价表现上，房地产板块今年以来涨幅仅 12.5%，低于上证指数 17.45%，更远低于深证 33.1%的涨幅。
这里重点说一下万科，今年以来股价涨幅仅 15.8%，相对来说是整个板块最弱势的个股之一。安邦和钜盛华、前海人寿三家在三季度共计减持 3.61 亿股是压制股价最重要的因素之一。
截至三季度末，钜盛华持股比例依然有 7.08%，安邦保险持股比例 4.29%，前海人寿持股比例 2.86%。后期他们还会减持，会给万科股价带来一定压力，不过这正好是投资者低价买入的机会。
再看一看A股主流的 10 家房地产企业，市盈率普遍在 5-7 倍左右，市净率仅 1-1.8 倍之间。这个估值不必多说，很显然是非常便宜的。
对于房企而言，高负债率是压制其估值的重要因素，从下图可以看出，房企的净负债率依然维持在 101.9% 的高水准，不过好的一方面是过去几年来房企净负债率有小幅的下降。
同时有息负债也有非常明显的降低，是比较值得欣慰的数据。
注：净负债率=总负债/净资产
五、房地产是世界主要国家和经济体的支柱产业
尽管国内民众对房地产经济深恶痛绝，但事实上房地产行业依然是世界上主要国家和经济体的支柱产业。
对于这句话，其实不必质疑，毕竟全球经济历史上的金融危机，10 次至少有 9 次是由房地产市场引发的。如果不是房地产在经济中占据了过大的份额，房地产危机带来的冲击不可能这么大。
这也是即使实体经济依然低迷，但政府还是选择继续强力调控的主要原因。
与美国、日本、韩国对比后，会发现我国房地产业增加值占GDP比重相对较低，但近几年来增长也非常快。
结合现在我国不到 60% 的城镇化率，可以得出一个结论：房地产行业的天花板应该还没有完全到，虽然可能已经比较接近了。
最后总结一下：
房地产的调控政策绝不是为了打死地产行业，只是暂时的打压，而这种打压使得全国房地产销售出现了明显的增速下滑，但房地产龙头企业却凭借资金和规模优势，实现了高于行业平均增速的成长。
由于房地产调控政策和房价高企的因素，市场对房地产板块十分的悲观，因此给出了极低的估值。
但是，主流房地产企业的销售情况显示，人们过度的悲观完全是不必要的。
结合房地产未来依然会是支柱产业，以及我国城镇化率还存在空间的情况，对房地产行业过于悲观更加不合时宜。
事实上，我个人也不喜欢高房价，因为这对当今的年轻人压榨过狠了，同时也不认为房价有持续大幅上涨的可能，但大幅的下跌基础其实也不存在。
但是市场却几乎给出了破产价，我觉得并不合理，并且这种机会我们也应该把握住。
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